Rynek biurowy w Warszawie nieustannie ewoluuje, dostosowując się do zmieniających się potrzeb przedsiębiorców i pracowników. Stolica Polski konsekwentnie utrzymuje pozycję lidera w sektorze powierzchni biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej, oferując różnorodne rozwiązania dla firm o różnej wielkości i profilu działalności.
Według najnowszych danych JLL Poland z początku 2025 roku, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,4 miliona m². To imponujący wzrost o 8,5% w porównaniu do 2023 roku, kiedy to stolica dysponowała 5,9 milionami m² powierzchni biurowej. Tak dynamiczny rozwój świadczy o stałym zainteresowaniu ze strony najemców oraz o zaufaniu deweloperów do warszawskiego rynku.
Strefy biurowe w Warszawie
Warszawski rynek biurowy tradycyjnie dzieli się na dwie główne strefy: Centralną oraz Poza-Centralną. Strefa Centralna obejmuje ścisłe centrum miasta wraz z dynamicznie rozwijającym się obszarem Centralnego Obszaru Biznesu (COB). Natomiast Strefa Poza-Centralna to pozostałe dzielnice stolicy, gdzie również powstają nowoczesne kompleksy biurowe.
Według danych CBRE z końca 2024 roku, największą popularnością wśród najemców cieszą się następujące lokalizacje:
- Centrum – 28% całkowitej powierzchni biurowej
- Mokotów – 22% całkowitej powierzchni biurowej
- Wola – 18% całkowitej powierzchni biurowej
- Służewiec (tzw. Mordor) – 12% całkowitej powierzchni biurowej
- Pozostałe lokalizacje – 20% całkowitej powierzchni biurowej
Ceny najmu powierzchni biurowych
Ceny najmu powierzchni biurowych w Warszawie zależą głównie od lokalizacji, standardu budynku oraz dostępnej infrastruktury. Według raportu Cushman & Wakefield z pierwszego kwartału 2025 roku, średnie miesięczne stawki najmu kształtują się następująco:
Warto zauważyć, że ceny w prestiżowych lokalizacjach centralnych osiągają nawet 26 EUR/m² miesięcznie, podczas gdy w oddalonych od centrum dzielnicach można znaleźć biura już od 11 EUR/m². Koszty eksploatacyjne, według Knight Frank, oscylują obecnie w przedziale 16-25 PLN/m² miesięcznie, co stanowi dodatkowe obciążenie dla najemców.
Współczynnik pustostanów
Pomimo intensywnego rozwoju rynku, współczynnik pustostanów w Warszawie systematycznie spada. Zgodnie z danymi Colliers International z końca 2024 roku, średni wskaźnik pustostanów wynosi obecnie 9,7%, co oznacza spadek o 1,8 punktu procentowego w porównaniu do 2023 roku. To jasny sygnał, że popyt na powierzchnie biurowe w stolicy utrzymuje się na wysokim poziomie.
Najniższy współczynnik pustostanów obserwuje się w Centralnym Obszarze Biznesu (7,2%), natomiast najwyższy na Służewcu (14,3%), który wciąż zmaga się z dziedzictwem monokulturowej zabudowy biurowej i ograniczoną infrastrukturą transportową.
Nowe trendy na rynku biurowym
Rynek biurowy w Warszawie nie tylko rośnie ilościowo, ale również jakościowo ewoluuje, dostosowując się do nowych oczekiwań najemców. Według badania Savills Poland z 2024 roku, 78% firm działających w Warszawie deklaruje zainteresowanie biurami typu flex, co stanowi wzrost o 22% w porównaniu do okresu przed pandemią.
Na znaczeniu zyskują również:
- Biura zaprojektowane zgodnie z zasadami ESG (Environmental, Social, Governance) – 67% nowych inwestycji biurowych spełnia rygorystyczne normy środowiskowe
- Przestrzenie typu activity-based working, umożliwiające elastyczny wybór miejsca pracy zależnie od wykonywanych zadań
- Rozbudowana infrastruktura wspierająca dobrostan pracowników (strefy relaksu, siłownie, punkty usługowe)
- Zaawansowane rozwiązania technologiczne, w tym systemy smart building i aplikacje do zarządzania przestrzenią biurową
Perspektywy rozwoju
Prognozy dla warszawskiego rynku biurowego na najbliższe lata są optymistyczne. Według analizy PwC z początku 2025 roku, do 2027 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie mogą przekroczyć 7 milionów m². Najwięcej nowych inwestycji planowanych jest w dynamicznie rozwijających się częściach miasta, takich jak Wola, Żoliborz i obszar wokół Dworca Gdańskiego.
Eksperci przewidują również, że model pracy hybrydowej pozostanie dominujący, co wpłynie na sposób projektowania i organizacji przestrzeni biurowych. Oczekuje się, że do końca 2025 roku ponad 85% warszawskich firm będzie funkcjonować w modelu łączącym pracę zdalną i stacjonarną, co przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie biurowe.
Warszawski rynek biurowy, mimo globalnych wyzwań ekonomicznych, wykazuje stabilny wzrost i adaptuje się do zmieniających się warunków. Szeroka oferta powierzchni biurowych w różnych lokalizacjach, przedziałach cenowych i standardach sprawia, że zarówno międzynarodowe korporacje, jak i lokalne firmy mogą znaleźć rozwiązania odpowiadające ich potrzebom.
Zgodnie z prognozami ekspertów z CBRE, Warszawa w najbliższych latach umocni swoją pozycję jako regionalny hub biznesowy w Europie Środkowo-Wschodniej, przyciągając nowe inwestycje i oferując coraz bardziej zaawansowane rozwiązania biurowe.